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SOHO还能不能买?特意探了两个盘,发现“真香”现场!

2022-03-14 16:10:54 点击 评论

那在土拍在即,政策面有意托市,楼市冰封却尚未解冻的背景下,究竟SOHO项目还值得关注吗?

近期,说商道市也接连走访了几个SOHO项目,发现市场对其接受程度尚可,并未出现恐慌的情况。


SOHO行情不佳?

中央第五街、泰禾广场、华润万象城……

许多人对 商办SOHO、公寓的价格滑铁卢津津乐道,而似乎SOHO行情一直不争气,在增值方面不如住宅。

经常被拖出来奚落的,是地处万宝商圈的中央第五街商办公寓,它甚至已从最高4.3万/㎡跌到1.15万/㎡。

事实上,SOHO的购置逻辑 ,原本就与住宅不同,谈何比较呢?

首先,SOHO项目不适合短期投资或变现,也未必能保值增值,除了商务办公等自用外,主要是赚取长期租金收入。

即使SOHO在价格较低时买入,再次卖出时有一定的差价,但扣除利息和相关税费之后,收益率与住宅相比通常也会相形见绌。

许多投资业主,购置SOHO交房后,由于急于用钱等原因,选择转而出售,虽然以原价或原价加装修款挂出,但由于市场需求不旺、信息不对称,相比一手房价格往往不会尽如人意,甚至持有多年,不但未升值,装修加上贷款利息还要损失。

其次,买SOHO的价位、地段很重要,地段好租金收益才会有保障。

如果不是自用而是选择出租,最好选择精装产品,或自行进行装修,这样交房后租金相对较高,即可基本应付贷款压力。当然,买入时的价格最关键,这决定了后期的回报率。


探盘项目1:华润万象城3期

我们的第一站来到华润万象城商办SOHO项目。

随着购物中心开业在即,华润万象城持续成为福州市中心比较热门的SOHO项目。

探盘当天虽然是雨天,说商道市略为惊讶地发现,前来看房的市民仍是络绎不绝,售楼部门前的停车场几乎停满了。

华润置地于2010年首入福州,2014年华润万象城选址工业路,是鼓楼区稀有的大型城市综合体,建筑面积约70万㎡。

如果说,体量15万㎡的厦门万象城,是华润置地在福建的商业首秀,那么福州华润万象城同样也值得期待。

去年7月,华润置地福州公司品牌发布,华润万象城将打造成福州首个LUXURY+购物中心,写字楼也将升级为福州华润置地中心。

由于体量巨大。华润万象城跟东二环泰禾广场一样,随着一栋栋商办SOHO、写字楼和购物中心拔地而起,涵盖购物中心、SOHO、写字楼、公寓、润街等业态即将形成自成一体的万象城商圈。

项目1.5公里范围内,涵盖福州大学(至诚学院)、市政府、西禅寺、苏万宝商圈,及高级住宅社区和写字楼群,地铁4号线凤凰池站等交通配套便利。

其中,一期已交付4年,二期也交房1年多,现在主推3期项目,共7栋楼。除了2栋楼为政府回购办公楼以外,还有2栋2.95米层高的平层公寓,和3栋5米挑高的SOHO,均为现房。

探盘项目2:祥禾公社2期

第二站选择了福州高新区的祥禾公社SOHO项目。

祥禾公社位于福州高新区乌龙江南大道69号,由正祥集团旗下福建中恒金置业有限公司进行开发,后期由福州正祥物业进行管理。

正祥集团创建于1995年,历经20多年的发展与积淀,已成为拥有地产开发、建筑工程、商业运营、物业服务、饭店管理等产业多元化格局的综合型企业。

凭借自身在住宅地产领域的优势资源,正祥集团近年又发力商业、康养版块和大型农产品物流园的建设运营,祥和公社便是步其实施新战略蓝图的全新尝试。

众所周知,2018年6月,正祥集团与万达集团达成企业战略合作,同时宣布引进万达广场进驻福州高新区·祥禾公社。

对万达广场福州人十分熟悉。

2011年万达集团首进福州,开辟了金融街CBD商务新时代;2012年仓山万达广场,又奠定了金山浦上商圈的核心地位。

2021年10月,作为福州最大的万达广场,也是福州第五个万达广场,体量超过14万平方米的高新万达广场正式开幕,同时还规划星级酒店、创意街区及复合式商业,为大学城、东南科学城,以及福州高新区居民提供了更好的消费环境。

由于项目的地段优势等因素,祥禾公社目前一期商办SOHO已售罄,二期同样在售SOHO产品,40年产权。

主推建面约42-55平3个商办户型,6米层高。目前15#在售中,交房时间2023年6月左右,均价为18000元/m²,有少量低楼层特惠房供应。

SOHO优势值得以下人群

许多人对SOHO项目存在偏见,觉得有产权期限、落户、户型、水电、燃气、阳台等缺陷。

实际上,SOHO项目有许多相对于商品房住宅没有的优势。

一方面是相对住宅,价格总体而言要优惠许多;另外一方面,则是空间灵活多变;第三,用途功能多样,宜商宜居。

受益于4.5~6米层高的空间,SOHO布局非常灵活,无论居家、办公、工作室都可以胜任,也可以打造咖啡、甜品、茶室、SPA、瑜伽、会所等。

业主和租户完全可以根据实际需求,购置或租赁一间或者多间SOHO装修布置,还可以分割成两层,双钥匙使用或者出租。

除了层高优势以外,SOHO的挑高大堂和物业服务,还是比多数住宅要高端。

在华润万象城3期SOHO,可以看到围合式的公共场地空间,不仅园林绿化很到位,还有儿童游乐区、休闲运动区等社交、亲子场景的配套设施。

而且华润万象城、祥禾公社不仅毗邻购物中心,Ole‘、7-11、奈雪、六意、美宜佳等餐饮、便利、生活、休闲等业态陆续进驻,对业主和用户可以说十分便利、友好。

就以华润万象城的服务细节来说,不仅置业顾问、安保接待等彬彬有礼,连保洁阿姨都会微笑问好。当然,一分钱一分货,SOHO的物业费也比多数住宅要高。

新政下SOHO有望“解绑”

从华润万象城、祥禾公社一期已经交付的SOHO来看,目前45m²的SOHO租金,分别在3800、3000元左右。

以祥禾公社为例,假设业主购置的是42平方米SOHO,总价78万元,按揭5成,商业贷款10年,首付39万,月供4100元出头,看似略高于现有租金,但随着周边地块和商圈的发展成熟,收益有望进一步走高。

2017年,福州出台了相关规定,当办公建筑(含SOHO)层高大于4.5米且小于6米时,计容面积按该层水平投影的1.5倍计算。可以说,从此之后5米以上挑高的SOHO产品,将是卖一套少一套。

此外,根据福州现有落户新政策,商办SOHO可以落集体户口。

相信今后商办SOHO还有更多的宽松政策,迎来其原有的可商可居、灵活多变的活力。

那么,什么人群比较适合购置SOHO产品呢?

第一是自主办公创业的商务精英人群;其次是年轻人、老年人,特别是单身人群短期过渡、养老需求;第三是有资金长期闲置,或住宅购置资格受限,无更好的投资渠道。

说商道市就认识一家“全国百强”“福建十强”的招标公司,特意购买了一整层低楼层的SOHO,作为办公场地。

你看,对于SOHO,完全没必要谈“虎”色变。



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